Allgemein

Optiml ist eine Entscheidungsplattform für institutionelle Immobilien. Sie bringen Ihre Assets und alle verfügbaren Daten mit – von einer Adresse bis hin zu vollständigen Audits und Mietverzeichnissen. Optiml erstellt ein Modell für jedes Gebäude, gleicht Investitions- und Dekarbonisierungsstrategien mit Ihren finanziellen Zielen und Vorgaben ab und liefert ein Entscheidungspaket: den empfohlenen Capex-Plan, Alternativen sowie die zugrundeliegenden Annahmen und Sensitivitäten auf Asset- und Portfolioebene. Der nachfolgende REDI-Eintrag erläutert die Kategorie, zu der Optiml gehört.

Real Estate Decision Intelligence (REDI) ist die Entscheidungsschicht für Kapitalallokation und aktives Asset Management in institutionellen Immobilien. Die Plattform verbindet Ihre Bestandsführungssysteme, die als Nachweis dienen, mit Ihren Ausführungssystemen, die die Umsetzung steuern. REDI bestimmt, welches Kapital wo, wann und warum eingesetzt werden soll, und macht diese Entscheidung nachvollziehbar, hinterfragbar und jederzeit aktualisierbar. Optiml ist unsere Umsetzung des REDI-Standards.

Optiml wurde für alle entwickelt, die in institutionellen Immobilien Kapital allokieren und verteidigen: Fonds- und Portfoliomanager, Asset Manager, Transaktionsteams sowie Nachhaltigkeits- und ESG-Verantwortliche und die sie unterstützenden technischen Berater. Jede Rolle arbeitet auf Basis desselben Entscheidungsmodells, sodass Asset-Pläne, Portfolioprioritäten und Investment Cases konsistent bleiben.

ESG- und Datenplattformen sammeln, bereinigen und berichten die Daten zu Ihren Gebäuden. Optiml ist die Entscheidungsebene auf Basis dieser Daten: Die Plattform ermittelt, welche Maßnahmen und Assets Kapital erhalten sollten – unter Berücksichtigung expliziter finanzieller, technischer, regulatorischer und operationaler Restriktionen. Sie verknüpft Asset-Entscheidungen mit Portfolio-Ergebnissen und hält den Business Case bei sich ändernden Annahmen stets aktuell. Wir arbeiten mit den Daten, die Sie bereits in diesen Systemen vorhalten, anstatt sie zu ersetzen. Wo die Datenbasis selbst fragmentiert ist, können die Data Management Services von Optiml diese zunächst in entscheidungreife Daten umwandeln – dies ist jedoch ein separates Angebot und keine Voraussetzung.

Optiml hat seinen Hauptsitz in Zürich, Schweiz, mit Teams in London, München und Berlin. Wir arbeiten mit institutionellen Investoren und Asset Managern in ganz Europa, Nordamerika und APAC zusammen – sowohl für Einzelimmobilien als auch für länderübergreifende Portfolios.

Optiml deckt derzeit 22 Länder in Europa, Nordamerika und APAC ab: Österreich, Belgien, Kanada, Tschechien, Dänemark, Finnland, Frankreich, Deutschland, Ungarn, Irland, Italien, Japan, Luxemburg, die Niederlande, Norwegen, Polen, Portugal, Spanien, Schweden, die Schweiz, das Vereinigte Königreich und die Vereinigten Staaten. Die Abdeckung wird quartalsweise erweitert.

Buchen Sie eine Demo. Wir gehen gemeinsam Ihr Portfolio und die anstehenden Entscheidungen durch, zeigen Ihnen, wie Optiml auf Ihre Immobilien angewendet werden kann, und legen einen ersten Projektumfang fest – typischerweise ein Leuchtturm-Portfolio, bei dem wir den Entscheidungsvorteil im Vergleich zu Ihrem aktuellen Prozess aufzeigen können.

Optiml vereinfacht die traditionell zeitintensiven Prozesse der Gebäudediagnostik sowie der Entwicklung von Investitions- und Dekarbonisierungsstrategien auf Asset- und Portfolioebene, um die Ziele der Anwender zu erreichen. Aufgaben, die zuvor Tage manueller Arbeit erforderten, lassen sich in wenigen Minuten erledigen. Wie sich gezeigt hat, spart Optiml 90 % an Zeit und Aufwand (Soft Costs) und ermöglicht gleichzeitig Einsparungen von bis zu 30 % bei Capex und CO₂ für Gebäude mit optimalen Investitionen. Die Amortisation erfolgt im Allgemeinen innerhalb weniger Monate.

Bereits eine Adresse reicht für eine erste Einschätzung aus. Adresse, Geschossfläche, Baujahr und Nutzungsart ermöglichen ein vollständiges Onboarding und die Generierung einer Strategie. Von dort an verfeinert jede zusätzliche Eingabe – wie Energierechnungen, Mietaufstellungen, Energieausweise, Auditberichte oder eine kurze Objekt-Checkliste – das Ergebnis. Die Genauigkeit steigt mit der Datenqualität, und die Plattform zeigt Ihnen, wo Lücken bestehen.

Auf zwei Wegen. Einzelne Assets – beispielsweise im Rahmen einer Transaktion – werden direkt in der App hinzugefügt und innerhalb weniger Minuten bewertet. Fonds und Portfolios werden gesammelt über die Excel-Vorlage von Optiml hochgeladen, woraufhin Strategien und Bewertungen beim Upload automatisch generiert werden. Nach dem Kauf führen wir gemeinsam mit Ihnen einen Onboarding-Workshop durch, um den Datenaustausch abzustimmen und all Ihre Assets innerhalb weniger Tage einzubinden. Der Zugriff erfolgt ganz unkompliziert über Ihren Webbrowser, es ist keine Installation erforderlich.

Optiml deckt Wohn- und Gewerbeimmobilien standardmäßig ab, einschließlich gemischt genutzter Portfolios. Industrie- und andere komplexe Assets können durch zusätzliche Betriebs- und Systemdaten abgebildet werden.

Die Entscheidungslogik basiert auf mathematisch exakten Operations Research-Verfahren (gemischt-ganzzahlige lineare Programmierung und dynamische Programmierung) und nicht auf generativer KI. Sie ist deterministisch, restriktionsbasiert und reproduzierbar: Dieselben Eingaben führen stets zur selben Empfehlung, und jedes Ergebnis lässt sich auf seine Zielsetzung, Restriktionen und Annahmen zurückführen. KI wird unterstützend um den Entscheidungsprozess herum eingesetzt – beispielsweise zur Extraktion von Daten aus Dokumenten oder zum Erstellen von Zusammenfassungen –, jedoch niemals für die Kapitalentscheidung selbst.

Jedes Asset verfügt über vier Referenzstrategien bis 2050: Status Quo (keine Maßnahmen), Minimum Cost (geringste Lebenszykluskosten einschließlich Capex, Opex und Energie), Minimum CO₂ (geringste Lebenszyklusemissionen über Scope 1, 2 und graue Emissionen in Scope 3) und Feasible Low CO₂ (die Balance zwischen Lebenszykluskosten und Emissionen). Individuelle Strategien mit Ihren eigenen Zielen und Restriktionen bauen auf diesen auf.

Optiml nutzt eine deterministische, physikalisch basierte monatliche Wärmebilanz gemäß der Normenfamilie ISO 52016 und DIN/TS 18599. Das Ergebnis sind Energiekennzahlen (kWh/m²/a) und CO₂-Intensitäten (kgCO₂e/m²/a) nach Energieträger, Nutzung und Scope – sowohl für das Gebäude im heutigen Zustand als auch für jede Strategie.

Auf unserem Validierungsset liegt der simulierte Energieverbrauch bei etwa ±10 % des gemessenen Verbrauchs, verglichen mit der für herkömmliche monatliche Methoden typischen Unterprognose von 10 % bis 30 %. Wo Zählerdaten verfügbar sind, können die Ergebnisse darauf kalibriert werden, und die Kalibrierungsgrundlage wird für jedes Ergebnis ausgewiesen.

Für jedes Asset und Portfolio erhalten Sie das Entscheidungspaket: die empfohlene Strategie mit sequenzierten Maßnahmen und Capex-Plan, die verglichenen Alternativen, finanzielle und transformationsbezogene Ergebnisse im direkten Vergleich sowie die zugrundeliegenden Annahmen und Sensitivitäten. Alles ist direkt in der Plattform verfügbar und als Excel sowie PDF exportierbar – inklusive vollständiger DCF- und Cashflow-Details. Unsere Assistenten-Funktion ermöglicht zudem ein flexibles Reporting.

Ja. Optiml ist so konzipiert, dass es nahtlos auf Ihren bestehenden Systemen aufbaut. Gebäude-, ESG- und Capex-Daten aus ESG-Plattformen, ERP- und MIS-Systemen sowie Asset-Management-Software können in Optiml integriert werden. Strategieergebnisse wie Maßnahmen, Capex-Pläne und CO₂-Auswirkungen lassen sich für Reporting und Umsetzung in diese Systeme zurückführen. Integrationen werden individuell pro Kunde je nach den im Einsatz befindlichen Systemen eingerichtet.

Optiml läuft auf einer Google-Cloud-Infrastruktur, die in der EU/dem EWR gehostet wird. Daten werden im Ruhezustand und bei der Übertragung verschlüsselt, und Kundendaten werden niemals zwischen verschiedenen Kunden geteilt.

Nein. Kundendaten werden niemals zum Training von Modellen verwendet und verlassen die Plattform niemals für Drittanbieterdienste oder Large Language Models. Sie werden ausschließlich zur Durchführung Ihrer Analysen und Strategien genutzt.

Optiml ist ISO 27001- sowie SOC 2-zertifiziert und DSGVO-konform. Zu den Sicherheitsmaßnahmen gehören rollenbasierte Zugriffssteuerung, getrennte Mandantenumgebungen, Datenklassifizierung, Vorfallmanagement und Vereinbarungen mit Drittanbietern, die Vertraulichkeitsverpflichtungen beinhalten. Aktuelle Nachweise sind unter trust.optiml.com veröffentlicht.

Ja. Optiml ist in der EU tätig und setzt in seiner Plattform KI ein, weshalb der EU AI Act anwendbar ist. Unser Optimierungsmodell generiert beratende Empfehlungen, die stets von Menschen geprüft und freigegeben werden, womit es außerhalb der Hochrisikokategorie liegt. Sprachmodelle unterstützen bei der Erstellung und Zusammenfassung von Texten und sind entsprechend gekennzeichnet. Eine formelle KI-Governance-Richtlinie definiert Leitplanken, Verantwortlichkeiten, Risikomanagement und menschliche Aufsicht.

Optiml optimiert jedes Asset anhand seiner eigenen Daten und Restriktionen und konsolidiert die Ergebnisse in einer Portfolioansicht, in der KPIs auf Fondsebene gegen Ziele gesteuert werden. Darüber hinaus lassen sich portfolioweite Regeln anwenden, wie etwa die Umsetzung einer Maßnahme über alle Assets hinweg innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder die Anwendung eines Standardziels auf jedes einzelne Asset.

Jede Strategie wird in den Begriffen ausgedrückt, die Ihr Investment Committee verwendet: Capex und Opex im Zeitverlauf, NOI, Cashflows und DCF-Bewertung, IRR sowie Wertbeitrag – kombiniert mit Energie- und CO2-Ergebnissen. Mieten, Werte, Diskontierungssätze und Kostenannahmen sind sichtbar und anpassbar, sodass der Business Case Position für Position überprüft werden kann.

Fondsverlauf, Haltedauer, Exit-Jahr und Liquiditätsgrenzen sind die Restriktionen, die eine Kapitalentscheidung fondsbezogen statt generisch machen. Strategien können unter verschiedenen Exit- und Budgetannahmen ausgeführt und verglichen werden, sodass Sie sehen, welche Assets renoviert und dann verkauft, gehalten oder veräußert werden sollten und welche Maßnahmen sich vor dem Exit-Zeitpunkt amortisieren.

Ja. Das Decision Pack ist für Personen konzipiert, die eine Kapitalentscheidung genehmigen, finanzieren oder hinterfragen: Es zeigt die Empfehlung, die Alternativen, die Annahmen, die Sensitivitäten und die Evidenz hinter jeder Zahl und kann reproduziert und aktualisiert werden, wenn sich die Bedingungen ändern.

Ja. Miet- und Wertannahmen können pro Asset festgelegt werden, und der Excel-Export enthält den vollständigen DCF- und Cashflow-Plan inklusive Mieten und Bewertungen, sodass Mietsteigerungen aus geplanten Maßnahmen in der Renditeberechnung berücksichtigt werden können.

Eine erste Einschätzung dauert nur wenige Minuten. Geben Sie Adresse, Baujahr, Nutzungsart und Bruttogeschossfläche ein, und Optiml liefert Ihnen den aktuellen Energie- und CO2-Status, das CRREM-Stranding-Risiko sowie erste Strategien mit indikativem Capex. Sobald Due-Diligence-Daten vorliegen, wird dasselbe Asset verfeinert, statt es neu aufzubauen.

CapEx-Benchmarks stammen aus nationalen Kostendatenbanken wie BKI (Deutschland) und BCIS (Großbritannien) sowie aus Optimls eigenen multiquellenbasierten Benchmark-Verteilungen auf Postleitzahlenebene, die halbjährlich aktualisiert werden. Für jede Komponente und jeden Standort tragen wir Kostendatenpunkte von Projektentwicklern, Beratern und Datenbanken zusammen, wenden den lokalen Median an und extrapolieren auf dünner besiedelte Standorte anhand von Lohnkostenfaktoren. Alle Kostenparameter bleiben bearbeitbar.

Green Capex ist die Differenz zu einem ersatzgleichen Austausch (Like-for-like-Ersatz). Wenn eine verbesserte Fassade 700.000 € kostet und der ersatzgleiche Austausch 500.000 €, beträgt der Green Capex 200.000 €. Optiml weist dies pro Maßnahme als Tabelle der marginalen Capex aus, sodass die inkrementellen Kosten des Transformationspfads separat von den ohnehin anfallenden Instandhaltungskosten ersichtlich sind.

Optiml integriert die offiziellen CRREM-Dekarbonisierungsfade (1,5 °C und 2,0 °C) direkt in die Plattform – nach Land und Assetklasse, sowohl auf Gebäude- als auch auf Portfolioebene – und berechnet für jede Strategie das Jahr des Stranded Asset (Stranding Year). Dabei werden Energieintensitätspfade parallel zu den CO2-Pfaden berücksichtigt. Zudem lassen sich individuelle Pfade definieren, um Fondsziele, Investorenvorgaben oder interne Verpflichtungen abzubilden.

Aus dem optimierten Maßnahmenplan weist Optiml das für die CRREM-Konformität bis 2030 und 2050 erforderliche Capex als absolute Zahlen aus und klassifiziert es als hoch (über 10 % des Capex), mittel (3 % bis 10 %) oder niedrig (unter 3 %), aufgeteilt nach Eigentümer und Mieter.

Ja. Für jede Sanierungsmaßnahme werden die grauen Emissionen aus der Menge der neu installierten Komponenten (in kg, m² oder m³) multipliziert mit einem Faktor für graue Emissionen pro Einheit berechnet – basierend auf der Schweizer KBOB-Datenbank. Die grauen Emissionen sind neben den Betriebsemissionen in der Strategie „Minimales CO₂“ enthalten.

Nein. Optiml ist eine Software, kein Audit-Dienstleister. Die Plattform liefert auf Basis der verfügbaren Daten entscheidungssreife Ergebnisse und zeigt auf, an welchen Stellen eine Vor-Ort-Besichtigung diese weiter präzisieren kann. Verlangen Regulierungsbehörden oder Kreditgeber ein zertifiziertes Audit, ist dies nach wie vor die Aufgabe qualifizierter Berater, die direkt in Optiml mit den Daten des Kunden arbeiten können.

Ja. Bei messdatenbasierten Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude wird das Modell auf das Gebäude kalibriert. Bei partiellen Daten werden kalibrierte Zonaprojektionen verwendet. Ohne Verbrauchsdaten kommen Archetyp-Priori-Werte zum Einsatz. Die verwendete Grundlage wird für jeden Ausgabewert deklariert, sodass ein Prüfer nachvollziehen kann, ob eine Kennzahl auf gemessenen, abgeleiteten oder angenommenen Eingabedaten beruht.

Optiml erstellt aus öffentlich zugänglichen und Kundendaten für jede Immobilie ein 3D-Modell (LoD 1.3), um das tatsächliche Gebäude anstelle eines generischen Prototyps zu simulieren. Sofern Grundrisse und Zonierungsinformationen vorliegen, lässt sich eine detailliertere Darstellung mit einzelnen Zonen, HLK-Zuweisungen und Konstruktionsschichten erstellen.

Optiml ist ein Software-Abonnement (SaaS), das nach vermietbarer Geschossfläche von Gebäuden (in m² oder ft²) pro Jahr oder in bestimmten Fällen pro Gebäude berechnet wird. Die Preise variieren je nach Preiskategorie.

Flexible einjährige Verträge beinhalten jährliche oder monatliche Abrechnungsoptionen. Die Abrechnung kann auf Rechtsträger, Fonds, Portfolios oder Länder zugeschnitten werden, wobei die Preisgestaltung je nach gewähltem Tarif variiert.

Ja. Wir bieten eine kostenlose 30-Tage-Testversion für ein Gebäude an.