Catella Investment Management
Welcher Investitionspfad funktioniert für den gesamten Fonds?
Für unseren Fonds bestand die Herausforderung nicht allein darin, einzelne Gebäude zu dekarbonisieren. Es ging darum zu verstehen, welche Investitionspfade finanzielle Renditen, Klimaziele und bezahlbaren Wohnraum am besten in Einklang bringen. Optiml hat uns geholfen, diese Zielkonflikte auf Portfolioebene zu vergleichen und fundiertere Kapitalallokationsentscheidungen zu treffen.
Unsere Investoren müssen verstehen, was unterschiedliche Strategien für den Fonds als Ganzes bedeuten – nicht nur jedes einzelne Gebäude analysieren. Mit Optiml können wir finanzielle und transitionsbezogene Szenarien in einer Portfolioansicht zusammenführen und schaffen so eine klarere Grundlage für Gespräche zwischen Investoren, Fondsmanagern und Asset Managern.
Die Ausgangslage
Für CER III ging es um mehr als die Frage, welche Energieeffizienzmaßnahme in einem einzelnen Gebäude umgesetzt werden sollte. Catella Investment Management (CIM) musste verstehen, wie sich unterschiedliche Transformationsgeschwindigkeiten und Kapitalzusagen auf den Fonds als Ganzes auswirken würden. Laut Immobilien Zeitung verfolgte der Artikel-9-Wohnimmobilienfonds drei Ziele gleichzeitig: CRREM-Ausrichtung, Renditeerwartungen der Anleger und bezahlbaren Wohnraum.
Catella European Residential III (CER III) umfasste laut Berichterstattung aus dem Jahr 2026 rund 40 Wohngebäude in mindestens zehn europäischen Ländern. Entscheidungsträger bei Catella Investment Management (CIM) waren Fonds- und Asset Manager sowie das Investmentteam.
Die Herausforderung
Das bedeutete, Umfang und Reihenfolge von Sanierungsmaßnahmen, finanzielle Effekte und Investitionsprioritäten über alle Assets hinweg zu vergleichen, statt Klima- und Finanzplanung als voneinander getrennte Übungen zu behandeln. Zu den relevanten Alternativen zählten renditeorientierte Pfade, eine umfassendere Dekarbonisierung und ein passives Referenzszenario. Das Ziel: finanzielle Renditen, CRREM-Ausrichtung und bezahlbaren Wohnraum in einer gemeinsamen Entscheidungssicht auf Portfolioebene zusammenzuführen.
Warum ein grenzüberschreitender Fonds die Entscheidung erschwerte
CER III umfasste laut Berichterstattung aus dem Jahr 2026 rund 40 Wohngebäude in mindestens zehn europäischen Ländern. Unterschiedliche Gebäudezustände, Energieregelungen und regulatorische Anforderungen machten es schwierig, Optionen allein mit einer Asset-für-Asset-Analyse zu vergleichen.
CIM verfügte für nahezu alle Objekte bereits über gebäudebezogene Ideen und Energieaudits. Die Herausforderung bestand darin, dieses vorhandene Material in konsistente Entscheidungen auf Fondsebene zu überführen, die sich im Investmentkomitee vertreten und umsetzen ließen – mit sichtbar gemachten finanziellen und klimabezogenen Konsequenzen für die Entscheidungsträger.
Auch der Länderkontext spielte eine Rolle: von Regelungen zum Energieeinkauf über die Beteiligung an Photovoltaik bis hin zur fondsspezifischen Besteuerung. Das sind die operativen und regulatorischen Unterschiede, die Portfolioentscheidungen berücksichtigen müssen.
Die Lösung
Wie CIM und Optiml zusammengearbeitet haben
Im November 2025 gab Optiml öffentlich bekannt, dass CIM Real Estate Decision Intelligence (REDI) für ein europäisches Immobilienportfolio ausgewählt hatte.
Die Arbeit an CER III begann mit einer ein- bis zweiwöchigen Analysephase, um die von CIM benötigten Indikatoren und die noch zu ergänzenden Daten zu identifizieren. Anschließend integrierten die Catella-Teams Gebäudeinformationen, bildeten die Anforderungen von CIM in der Plattform ab und bewerteten knapp zehn erste Szenarien. Drei Strategien wurden im Detail ausgearbeitet und einem passiven Vergleichsszenario gegenübergestellt.
Die Alternativen verbanden technische und gebäudespezifische Maßnahmen mit Kapitalbedarf und Kennzahlen auf Fondsebene. Der Vergleich umfasste finanzielle Ergebnisse, CRREM-Ausrichtung, Auswirkungen auf Energie und Emissionen sowie lokal relevante Rahmenbedingungen. Statt zu unterstellen, dass jedes Gebäude dieselbe Maßnahme benötigt, machte die Analyse die Folgen unterschiedlicher Investitionspfade vergleichbar.
Die Ergebnisse
Die Arbeit zeigte Unterschiede von mehr als 90 % beim Green Capex zwischen den Strategiealternativen, zum Beispiel zwischen einer umfassenderen Sanierungsstrategie und einem auf Energieeffizienzmaßnahmen fokussierten Ansatz. Die Ergebnisse ermöglichten außerdem einen Vergleich von Instandhaltungs-Capex, IRR, Value-at-Risk-Kennzahlen und CRREM-Ausrichtung.
Wo die Analyse in den Entscheidungsprozess einfließt
Die Ergebnisse, die CIM mit Optimls REDI erzielte, umfassten Finanz- und CRREM-Szenarien als strukturierten Input für die jährlichen Budgetdiskussionen von CER III, an denen Asset Manager, Fondsmanager und das erweiterte Investmentteam beteiligt sind. So wird die Portfoliostrategie mit dem praktischen Zyklus der Prüfung von Budgets und Optionen auf Ebene einzelner Assets verknüpft.
Der veröffentlichte Fall zeigt die Entwicklung von Szenarien und deren berichtete Nutzung in Budgetdiskussionen. Er legt weder eine final genehmigte Strategie noch die letztlich gebundene Kapitalsumme oder realisierte Veränderungen bei IRR, Emissionen oder Asset-Werten offen.
Warum es funktioniert hat
Warum der Fall für Investmentmanager relevant ist
Für institutionelle Investoren zeigt das Beispiel CER III, warum Dekarbonisierungsstrategie zugleich eine Kapitalallokationsentscheidung ist. Evidenz auf Asset-Ebene ist wichtig, doch Fondsteams müssen verstehen, welcher Pfad über das gesamte Portfolio hinweg finanziell und operativ tragfähig ist und was jede Alternative für die Ziele des Fonds bedeutet.
So sind die Zahlen zu lesen
Fondsgröße, Szenarioinformationen und Governance-Beispiele oben beruhen auf den drei zitierten Veröffentlichungen aus den Jahren 2025–2026. Alle Zahlen zu den strategischen Pfaden sind modellierte oder berichtete Vergleiche; sie sind weder als geprüfte Finanzergebnisse noch als Beleg für abgeschlossene Bauarbeiten zu verstehen.
Quellen
[S1] immobilienmanager, „Blueprint für Asset Manager“ (Best Practice: Optiml), 22. Juli 2026; zuletzt bearbeitet am 23. Juli 2026. https://www.immobilienmanager.de/best-practice-optiml-22072026
[S2] Stefan Merkle, Immobilien Zeitung, „Rendite, Klima und Bezahlbarkeit werden datenbasiert gesteuert“, IZ 18/2026, 30. April 2026. https://www.iz.de/innovationen/news/-rendite-klima-und-bezahlbarkeit-werden-datenbasiert-gesteuert-2000043472
[S3] Öffentliche Mitteilung von Optiml, „Optiml Announces New Client Win with Catella Investment Management (CIM)…“, verbreitet am 19. November 2025; syndiziert über Yahoo Finance. https://finance.yahoo.com/news/optiml-announces-client-win-catella-155300056.html